PM: Ügyvéd úr, szomorú, de nem ritka, hogy valaki családi támogatás hiányában külső segítségre szorul, tehát beszélnünk kell róla. Ennek milyen formái alakultak ki a gyakorlatban, hogyan tudunk segíteni?
– Több mint 30 éves ügyvédi pályám során számos életjáradéki, öröklési és tartási szerződés megkötésénél működtem közre. Ezek általában már meglévő ismeretség alapján vagy barátok, rokonok, nem ritkán szomszédok közvetítésével jöttek létre.
Bár az interneten és az újságokban sok ajánlatot találni életjáradéki vagy tartási szerződés kötésére, de tapasztalatom szerint az idős emberek érthetően bizalmatlanok – sokszor nem is alaptalanul –, ezért fordulnak hozzám.
PM: Általában kik keresik meg Önt?
– Egyik csoport a főleg 60-70-es éveikben járó, saját tulajdonú ingatlannal rendelkező nyugdíjasok, leggyakrabban házaspárok, de egyedülálló férfiak, nők is jelentkeznek, akik szeretnék hátralévő nyugdíjas éveiket saját otthonukban, a megszokott vagy még jobb életszínvonalon eltölteni, de nincs, aki gondoskodna róluk.
Ők általában gyermektelek, de néhányuknak van gyereke, ám egyáltalán nem törődnek a szüleikkel, még a legelemibb formában sem. Az is előfordul, hogy a gyermek beteg, rokkant vagy egyéb körülmények miatt nem képes támogatni szüleit.
Másik csoport egyrészt a megtakarítással rendelkező, jól kereső fiatal házasok, másrészt idősebb házaspárok, akik általában kiskorú gyermekük lakáshoz jutását szeretnék életjáradéki szerződéssel biztosítani a jövőben.
PM: Milyen típusú szerződéseket lehet kötni?
– Életjáradéki, öröklési vagy tartási szerződést. Az öröklési szerződés köthető csak járadék szolgáltatására, illetve gondozásra is.
Életjáradéki szerződés esetén a járadékadást vállaló fél köteles az idős embernek élete végéig, rendszeres időszakonként, előre meghatározott pénzösszeget szolgáltatni.
Öröklési szerződésnél az örökhagyó idős ember a vele szerződő felet vagyona vagy annak egy részre, illetve ingatlana örökösévé nevezi ki, a jövendő örökös pedig kötelezettséget vállal a tartási díj, életjáradék, esetleg gondozás teljesítésére.
Tartási szerződés esetén a tartást vállaló az idős embert – körülményeinek és szükségleteinek figyelembevételével – köteles gondozni. Itt tényleges tartásra kell gondolni, ami magában foglalja az idős ember lakhatásának biztosítását, élelmezését, ruházattal való ellátását, gondozását, betegség esetén ápolását, halála esetén illő eltemetetését.
PM: Fenti szerződésformák esetében mi képezi az ellenértéket az idős ember részéről?
– A gyakorlatban az ellenérték szinte kizárólag ingatlan, ami lehet társasházi vagy szövetkezeti lakás, családi ház, nyaraló, telek. De csak olyan ingatlan jöhet szóba, ami a jogosult vagy jogosultak kizárólagos tehermentes tulajdonát képezi.
PM: Miért pont ingatlan?
– Egyrészt az ingatlan értéke, mint ellenérték viszonylag könnyen meghatározható, és ehhez kell viszonyítani a kötelezett által nyújtott járadék vagy tartás értékét, hogy a kettő egyensúlyban legyen.
Másrészt a tartási jog vagy életjáradéki jog, az elidegenítési és terhelési tilalom, illetve a holtig tartó haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok. És ez biztonságot ad mindkét félnek.
PM: Mindig írásba foglalják a szerződést?
– Igen, ez jogszabályi előírás, és az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés is csak ügyvéd által ellenjegyezett szerződés alapján lehetséges. A szerződés tartalmát – a kötelező elemeken kívül – a felek közösen állapítják meg (pl. a járadék összegét, a határidőket, tartás esetén a biztosítandó napi étkezések számát stb.) Öröklési szerződésre pedig az írásbeli végrendeletre vonatkozó szabályokat is alkalmazni kell.
PM: Mikor és hogyan kötelesek a felek kötelezettségeiket teljesíteni?
– Életjáradéki és öröklési szerződés esetén a megállapodott rendszeres határidőig, például minden hónap 8. napjáig a kötelezett átutalja a járadék összegét, mely indokolt esetben készpénzben is teljesíthető.
Életjáradéki és tartási szerződés esetén a jogosult idős ember az ingatlan tulajdonjogát a szerződéskötéskor átruházza, fenntartva a holtig tartó haszonélvezeti jogát és kikötve az elidegenítési és terhelési tilalmat, hogy a kötelezett az ő életében ne adhassa el vagy terhelhesse meg az ingatlant. Innentől – a rezsiköltségen kívül – a kötelezettet terheli az ingatlannal kapcsolatos minden egyéb költség, karbantartás, javítás, közös költség és adó.
Öröklési szerződés esetén az ingatlan tulajdonjoga az örökhagyó haláláig a tulajdonában marad és ezután száll át az örökösre – viszont ez esetben az örökhagyó idős embert terhelik az ingatlannal kapcsolatos adók, közös költség, karbantartás stb. Ez esetben az örökös jegyeztethet be biztosítékként az ingatlan-nyilvántartásba terhelési és elidegenítési tilalmat.
PM: Felbontható-e utólag ez a szerződés?
– E szerződéseket egyoldalúan alapos indok nélkül felbontani nem lehet, közös megegyezéssel viszont bármikor felbontható, tartalma, feltételei módosíthatók. Járadékos szerződés esetén, ha a kötelezett nem teljesíti időben és szerződés szerinti összegben a rendszeres utalást – ami bankszámlakivonattal igazolható –, a bíróság felbontja a szerződést. Tartási szerződés esetén nehezebb bizonyítani, hogy a teljesítés, a gondozás hiányos vagy nem megfelelő volt.
PM: Megtámadhatja-e a szerződést az idős ember leszármazottja?
– E szerződések nem megtámadhatók, kivéve, ha a leszármazott bizonyítani tudja, hogy az idős embert a szerződés megkötésére erőszakkal, fenyegetéssel zsarolással vették rá, ami a gyakorlatban igen ritka eset.
PM: Mi történik, ha a szerződést idős pár köti és az egyikük meghal?
– Házastársak esetén a szerződés ekkor nem szűnik meg, a kötelezettnek ugyanúgy fizetnie kell a járadékota túlélő házastárs részére, akinek javára haszonélvezeti jogot lehet bejegyeztetni az elhunyt házastárs tulajdoni hányadára az ingatlan-nyilvántartásba.
PM: Mi történik, ha a fizetésre kötelezett előbb hal meg, mint a jogosult idős ember?
– A szerződés nem szűnik meg, a szerződéses örökös vagy járadékfizetésre köztelezett helyébe jogutódai lépnek. Életjáradéki szerződés esetén speciális szabályok érvényesek.
PM: Ön hogyan tud segíteni az időseknek megtalálni az ideális megoldást helyzetükre?
– Az engem telefonon megkereső idősekkel elbeszélgetek, többnyire előre egyeztetett időpontban, a lakásukon. Megismerve helyzetüket, életkörülményeiket, igényüket, figyelembe véve életkorukat, egészégi állapotukat, az ingatlan fekvését, nagyságát, állapotát, beosztását, egyéb tényezőket, közösen kialakítjuk azt a reális összeget, amit az ingatlan tulajdonjogának átruházása fejében elvárhatnak. Ezután kiválasztjuk a részükre megfelelő szerződéstípust. Ezt követően hozzálátok ismerőseim, barátaim, korábbi vagy meglévő ügyfeleim közül megkeresni azt az alkalmas személyt vagy személyeket, akik megfelelő tőkével rendelkeznek és erkölcsileg is fedhetetlenek. Amennyiben kölcsönös a szimpátia és bizalom, megkötjük a szerződést. Ez a szolgáltatás az idősek részére természetesen ingyenes.
Bízom benne, hogy fontos információkkal szolgáltam, igény esetén szívesen segítek a továbbiakban is. Keressenek bizalommal telefonon vagy e-mailen.
Dr. Hegedűs Tibor Árpád, ügyvéd
Tel.: 06 20 944 8429
E-mail: htibor54@gmail.com
