PM: Ügyvéd úr, a kérdésekből láthattuk, hogy idős korban jellemző és érthető a bizalmatlanság. Írtunk arról, hogy életjáradéki szerződést főként ismeretségi körön belül, rokonok, barátok közreműködésével szoktak kötni. Mit tegyen, akinek környezetében nincs ilyen lehetőség?
– Fontos hangsúlyoznunk, hogy hirdetésre semmilyen esetben ne jelentkezzenek, ne adjanak fel ilyen tartalmú hirdetést! Óvakodjanak a piacon, boltban, utcán segítséget felajánló ismeretlen személyektől! Ismerősök híján megnyugtató megoldás lehet a magyar egyházi segítő szolgálatok, Budapesten az önkormányzatok és egyes karitatív segélyszervezetek, szolgálatok – pl. a Máltai Szeretetszolgálat – nyújtotta lehetőségek igénybevétele.
PM: Többen panaszolták, hogy saját nyugalmuk és biztonságuk értekében szívesen kötnének öröklési vagy tartási szerződést, de a házukat, lakásukat elvileg a gyerekük örökölné, aki külföldön él, ritkán jár haza, így nem számíthatnak a gondoskodására, és félnek, mi lesz velük, ha romlik az állapotuk. Kérdezték: köthetnének-e ők is ilyen szerződést? Örökölheti-e más is a lakásukat, vagy csak a saját gyerekük, aki nem törődik velük?
– Sajnos most is van egy hasonló esetem. Jóval 70 év fölötti idős, beteges házaspár 2 gyerekkel, 3 unokával – egyikük sem néz rájuk évek óta. Ez nagyon szomorú! Természetesen ilyen esetben is köthető életjáradéki szerződés vagy öröklési szerződés. A gyerekeiknek ebbe nincs beleszólásuk, szabadon rendelkezhetnek, feltéve, hogy egyikük sincs gyámság alatt.
Öröklési szerződés esetében, akivel szerződnek, az rendszeres járadékot fizet, és ennek fejében ő örököl, nem a gyerekek. Ha viszont mindkét idős szülő a szerződéskötéstől számított 2 évben belül meghal, a gyerekei ún. köteles részre igényt tarthat.
PM: Sokan, akiknek még hosszabb életkilátásai vannak, attól félnek, hogy a részükre életjáradékot fizető másik fél idővel megelégeli a fizetést, követeli a lakás átadását, még az ő életükben. Ha ők még akár 15-20 évig élnek, akkor is van garancia arra, hogy végig a lakásukban maradhassanak és a másik fél mindvégig fizessen nekik?
– Öröklési szerződés esetén természetes, hogy a lakásban maradhatnak, hiszen az életük végéig (házaspár esetén a túlélő házaspár elhunytáig) saját tulajdonukban marad az ingatlan.
Életjáradéki szerződés esetén lakhatásukat az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzett holtig tartó haszonélvezeti jog és elidegenítési tilalom biztosítja. Az életjáradékot fizető másik fél nem követelheti a lakás átadását semmilyen esetben sem.
Mindkét szerződéstípus esetén a járadék fizetési kötelezettség a jogosult(ak), az örökhagyók haláig tart. A szerződés mindkét felet – a járadékot fizetőt és az örökhagyót is az örökhagyó haláláig köti, tehát a kötelezett nem hivatkozhat arra, hogy a szerződéskötés óta hosszú idő telt el, és neki a továbbiakban már nem érdeke annak fenntartása. Mindez nem mentesíti őt a teljesítés alól.
PM: Az előző cikkben szerepelt, hogy egyes fiatalok életjáradéki szerződéssel szeretnének saját lakáshoz jutni. Mi a tapasztalat? E célból milyen korosztályt keresnek meg? Csak nagyon időseket, hogy ne kelljen soráig fizetniük vagy már a 70 évesek is számíthatnak ilyen lehetőségre?
– Ezek a típusú szerződések ún. „szerencseszerződések”, van bennük ugyanis egy szerencsefaktor, hiszen az idős örökhagyók várható élethosszát, és így a járadékfizetés éveinek számát előre nem lehet megbecsülni.
Kötöttem már 46 éves hölgynek is életjáradéki szerződést, aki súlyos betegként egyedül él, hozzátartozója nincs. Az élete hátralévő részét saját lakásában kívánta leélni, és úgy gondolta, hogy a neki fizetett járadékból gondtalanul megél, miközben fizetni tud egy gondozót, ápolót, amire egyébként nem lett volna módja.
Viszont a fordítottja is megtörtént már: egy 76 éves házaspárnak kötöttem életjáradéki szerződést, akik mindketten 90 éven túl is éltek, így a másik félnek igen sok évig kellett járadékot fizetnie.
PM: A haszonélvezeti jogról már mindenki hallott, sokan félnek azonban átadni a házuk tulajdonjogát másnak úgy, hogy ők csak haszonélvezők maradjanak. Attól tartanak, hogy az új tulajdonos így kevésbé lesz motivált, hogy rendszeresen fizesse a megállapodott összeget. Mit tehetnek, ha elmarad a fizetés, hol, kinek kell ezt jelezniük, ha az illetőtől hiába kérik?
– A holtig tartó haszonélvezet nagyon erős jog. Az ingatlan tulajdonosa fizeti az esedékes adót, az ingatlan karbantartását, haszonélvezettel eladhatja, de azt valójában a haszonélvező használhatja, hasznosíthatja (pl. kiadhatja bérbe), csak eladni nem tudja.
Életjáradéki szerződés esetén azonban elidegenítési és terhelési tilalom kerül az ingatlan tulajdoni lapjára bejegyzésre, ami az idős ember haláláig rajta is marad, tehát a járadékot fizető fél csak ez után tud az ingatlannal rendelkezni, például eladni.
Ha a kötelezett elmarad az esedékes járadék fizetésével, akkor írásban fel kell szólítani a teljesítésre, ha ez nem vezet eredményre végső soron a bíróságtól kell kérni a szerződés felbontását és az eredeti állapot, vagyis az idős ember tulajdonjogának visszaállítását.
PM: Sokan biztonságosabbnak vélik az öröklési szerződést, mert ott megmarad a tulajdonjoguk. Mi a tapasztalat, mit választ szívesebben az idős emberek többsége és miért?
– Az életjáradékot tipikusan az ingatlan tulajdonjogának átruházása fejében kötik.
Az öröklési szerződés tárgya pedig az örökhagyó teljes hagyatéka (ingatlan + ingóságok), persze az igazi fedezeti érték itt is az ingatlan.
Tapasztalatom szerint az idős emberek úgy érzik nagyobb biztonságban magukat, ha öröklési szerződés révén az ingatlan életük végéig a tulajdonukban marad, annak ellenére, hogy így őket terheli az ingatlannal járó összes költség. Még ellenérték fejében is nehezen mondanak le sok év alatt megszerzett javaik tulajdonjogáról, ami persze érthető – ez az életjáradéki szerződés esetét érinti.
Praxisomban már olyan is előfordult, hogy a felek az ingatlanra életjáradéki szerződést, az ingóságra öröklési szerződést kötöttek.
PM: Sok idős nyugdíjas gondozásra is szorul. Sokan kérdezték, hogy tartási szerződés esetén számíthatnak-e megfelelő gondozásra, illetve a másik fél saját maga végzi azt vagy mással végezteti e feladatokat?
– Tapasztalatom szerint a tartási szerződésből – fiatalok és idős emberek együttéléséből – adódik a legtöbb probléma. Ez egy személyes jellegű kötelezettség, de a szerződésben is kiköthető, hogy kizárólag az eltartó nyújthat személyesen gondozást, az idős ember nem köteles azt mástól, 3. féltől elfogadni.
További kérdések, igények esetén szívesen segítek. Keressenek bizalommal telefonon vagy emailen! (X)
Dr. Hegedűs Tibor Árpád, ügyvéd
Tel.: 06-20-944-8429
Email: htibora54@gmail.com
